任意売却にはどんなメリット・デメリットがある？
このサイトでは任意売却のメリットやデメリット・競売との違いなどの基礎知識を解説します。
メリットは裁判所の権限によって意思に関係なく売却されてしまう競売とは違って、自分の意思で売却することができる点になります。
条件は銀行などの債権者の合意が必要になり、税の滞納で物件が差し押さえられていないことになります。
その他には市場価値がある物件であることや一定以上の管理費や修繕費の滞納がないことなどがあげられます。
任意売却とは？競売との違い・メリット・デメリット・流れなどの基礎知識を解説
任意売却の基礎知識を知ることで、スムーズに手続きをすることができるようになります。
任意売却とは、住宅のローンの支払いが滞ってしまっている方などが利用する不動産売却のひとつの制度です。
競売にはないさまざまなメリットがあり、任意売却はローンが残っている状態で家を売却することができます。
市場価格に近い価格での売却が可能になり、高く売れることで残債分が少なくすることが可能です。
通常の不動産取引と変わらないので、周囲にローン滞納で家を手放すことを知られずに売却することができます。
しかしデメリットもあり、信用情報に傷がついてしまうことや買い手が早く見つかると予想以上に早急に引越しする事態になることもあります。
任意売却と競売の違いを理解して最適な方法を選ぼう
住宅ローンの支払いが厳しい場合は、家を手放すことも考えていきますが、競売にするか任意売却にするかで悩んでいる人もいるのではないでしょうか。
家を手放すなら、有利な方法を選ぶことが大切ですのでそれぞれの違いを理解しておくことも大事です。
まず、競売の場合は市場価格よりもかなり安く売却するので、家を手放しても残債が多く残ります。
しかも、情報はネットや新聞で公開されることになるので、近隣や職場に知られる可能性もあります。
さらに、残債は一括での返済が求められますし、所有権移転後は不法占拠となるので、引っ越し日を選ぶこともできません。
所有者の意思に関係なく進められるということも理解しておきましょう。
これに対して任意売却は、一般的な不動産売買と同じように手続きができますので、他人に知られる心配もほとんどありません。
そして市場価格に近い金額で取引ができるので残債もより少なくなります。
残債は分割で無理なく支払えるのもメリットといえるでしょう。
引っ越し日は債権者や購入者と交渉して決めることができますし、交渉次第では引っ越し代を出してもらえる可能性もあります。
競売との違いは、任意売却のほうがよりメリットが多いということがあげられます。
自己破産を決断する前に任意売却ができないかを検討しよう
債務が自力では弁済できないほどに膨らんでしまうと、何らかの形で債務整理をしなければなりません。このとき、真っ先に思いつくであろう方法の一つに「自己破産」がありますが、これはあくまで最後の手段とするべきです。
もし、不動産を所有しているのであれば、任意売却を利用して債務を減らす方法をとれないかを検討しましょう。
自己破産をする前に任意売却の検討をした方が良い理由は、任意売却には売却時に自身の意向を条件に反映させることができる点や、不動産以外の所有財産の多くを手放さずに済む点、生活基盤をたてなおすための出費を減らせる点などさまざまなメリットがあるからです。
破産には、手続きが完了したときに債務がすべて免除になるという非常に強力な効果があります。
しかし、一定以上の価値のある財産はすべて手放さざるを得なくなり、不動産も当然処分の対象になります。
裁判所に申し立てる際にもさまざまな書類を用意しなければならず、確実に成立させるために弁護士などに代理等を依頼しようとするとそれなりに多くの出費を伴います。強力な効果がある分、デメリットも多いことが最後に検討すべき理由です。
任意売却をすすめるときは連帯保証人にも通知しておく
任意売却は住宅ローンなどの支払が延滞しているときに、裁判所の関与の元ではなくあくまで普通の売却により売買代金を住宅ローンの支払に当てるというものです。
住宅ローンが延滞すると、金融機関から裁判所に差し押さえ申し立てがされて最終的に競売手続きで第三者の所有にきします。
しかし競売手続きでは相場よりも低い価格で売却価格が落ち着くというデメリットも。任意売却は通常の売買という形をとるので、相場価格にちかい価格で処分できるというメリットがあります。普通の売却と異なるのは、住宅ローンの帰趨を金融機関との間で交渉を進める点にあります。
金融機関との交渉だけでなく、連帯保証人もついているのであればその人にも通知し事後の対応策をねってもらう必要があるのです。
それというのも連帯保証人は金融機関との間で、保証契約を締結しており主債務者が支払い延滞などの字状に陥れば保証責任を履行する立場にあり、任意売却の影響を直接被るリスクに直面するからです。
任意売却が不成立となった不動産はどのような扱いになってしまうのか
任意売却は、債権者や連帯保証人からの同意があってはじめて成立するものです。うまく運ぶためには交渉が必須であり、条件面で折り合うことができなければ、競売へと移行することになります。
任意売却では債務者自身の希望をある程度反映させることはできますが、競売は法律に基づいて裁判所主導で手続きがすすめられていくので債務者の意思が入る余地は一切ありません。
価格についても、競売にかかると相場よりかなり安くなってしまいます。債務者にとっては競売に移行するメリットはほとんどないので、任意売却のチャンスがあるならなんとしても成立されることが重要です。
任意売却の不成立の主な原因の一つは、取引の仲介を行う宅地建物取引業者の知識と経験の不足です。
債権者や連帯保証人は誠意を示すだけでは同意することはなく、彼らにとってそれなりにメリットがある条件を提示しつつ交渉を行う必要があります。売却を成立させるなら、経験と実績が多数ある業者の中から仲介の依頼先を選ぶようにしましょう。
任意売却によっておこるトラブルの事例とは？
任意売却は一般的な不動産売買とは違って、特殊な取引であるために専門的な知識を要している不動産会社で取引を行うことになります。
しかし、中には悪質な不動産業者もあり、任意売却した際に正当な報酬である「仲介手数料」に対して規定を上回る不当な請求を行ったり、それとは別にコンサルティング料を請求されるというトラブルの事例もあります。
また、知識がない中でローンの残債の金額で物件を販売することで、高額なために買い手が付かないケースや物件を一定の期間放置することで、期限切れとなり、競売にかけられてしまうケースもあります。
こうした事態に遭わないためには、予め、不動産会社の実績や評判などを調べる必要があるでしょう。
さらにはトラブルが起きたら、その会社の免許権者である都道府県知事や国土交通大臣に連絡を入れましょう。
そうすることで、請求された会社は、宅地建物取引業法違反となる為、罰金を請求されたり、場合によっては免許取り消しなどの処罰を受けることになります。
相続不動産を任意売却をする上での注意点について
相続をした不動産の物件のローンが返済できず滞納状態が続いていると、競売が実行されてしまいます。
その前に、不動産を一般市場で売却をすることを任意売却といいます。
任意売却の際は、債権者と相続人全員の了承が必要になります。
ローンが残っている不動産には、抵当権がつけられていることが一般的になります。
抵当権とは、万が一借金が返済できなくなった際に、債権者がその不動産を競売にかけてその売却代金から返済を受ける権利になります。
一般的に、不動産物件に抵当権がついたまま売却をすることはできません。
買った人が騙された感覚になるものも多く、トラブルになりかねません。
任意売却をしたい場合は、不動産の知識などにかなりの専門的な知識を要するため、弁護士などの専門家に相談や依頼をすることがお勧めです。
売る側からするとかなりのメリットがあるのですが、任意売却ができる期間には制限がありますので早急に弁護士へ相談や依頼をしましょう。
リストラされて住宅ローンが払えなくなった場合任意売却を考える
リストラされて住宅ローンが払えなくなった場合どうすべきでしょうか。 まず滞納して3か月ほどで督促状が届きます。 そして6か月ほどで住宅ローンを一括で請求されます。 次は7か月目で競売にかけられます。 そうなる前に任意売却を考えた方が良いでしょう。 任意売却とはある程度所有者の希望価格で所有している不動産を売却することを言います。 競売にかけられると任意売却した場合より安く処分されてしまいます。 任意売却すれば住宅を高く売却することができ、大幅に住宅ローンを減らせたり、完済したりすることができます。 ただし依頼する不動産会社によっては仲介手数料に差があるので慎重に選ぶことにより大きな違いができます。 まず債権者である金融機関に相談して、不動産会社に住宅の査定をしてもらい、債権者の了承を得て完了します。 なるべく早く売却活動を開始することが大事です。 時間をかけて売却することによってできるかぎり希望の価格で売ることができるからです。 リストラされて再就職まで長引くようなときは計画的に売却を考えましょう。
任意売却の無料相談をしたら契約しないといけないか
任意売却の無料相談をしたからといって、契約を強制されることはありません。無料の相談は、専門家による債務者の相談に応じるサービスであり、契約を結ばない意思を示しても問題ありません。 無料の相談は債務者にとって情報収集の機会となります。専門家に相談することで、任意売却の手続きや条件、リスクなどについて理解を深めることができます。相談を通じて自分の状況や選択肢を把握し、将来の行動計画を立てることができるのです。 無料相談では債務者が自分の意思を尊重されます。債務者が契約を結ばないと決断した場合、専門家はその意思を尊重し、強引に契約を進めることはありません。専門家は債務者に対して中立的な立場でアドバイスを提供し、最善の選択をサポートすることを目指すのです。 ただし相談を受ける際には、無理に契約を進める業者に注意する必要があります。中には悪質な業者も存在するため、相談の際に不安を煽ったり、契約を強要する行為には警戒が必要です。信頼性のある専門家や業者を選ぶことが重要です。 総じて、任意売却の無料は債務者にとって重要な情報収集の場です。相談を受けたからといって契約を強制されることはなく、債務者の意思を尊重した対応がなされるのです。ただし、信頼性のある業者を選ぶことで、安心して相談を行うことができるでしょう。
任意売却は法的手段として認められているわけ
任意売却は、法的手段として認められていることは事実です。この手続きは、債務者が返済の困難に直面した際に、債権者と合意の上で不動産を売却し、その代金を借金の返済に充てる方法です。 まず任意売却が行われる際には、債務者と債権者の双方が合意を持って行動する必要があります。債務者は自己破産のような法的手段を踏む前に、任意売却を選択することで、返済に対する責任感を持った行動をとることができるのです。 次に売却には司法の手続きが伴わないため、手続きが比較的迅速に進行します。これは債務者や債権者にとって利点となります。債務者は迅速に新たなスタートを切ることができ、債権者は早期に借金の一部を回収できるというメリットがあるのです。 担保権者や債務者の合意によって進行されるため、交渉の余地があります。担保権者は不動産を売却することで借金の回収を目指しますが、債務者にとってもできるだけ多くの資産を保有したいという希望があるでしょう。このような状況下での合意形成は、双方にとってより良い結果を生む可能性があるのです。 しかしながら任意には注意すべき点も存在します。例えば売却された不動産の価格が債務額をカバーしなかった場合、債務者はその差額を返済しなければならないこともあります。
一年経過しても任意売却は可能なのだろうか
任意売却とは相場に近い価格での売買契約成約を視野に入れて購入希望者を見つける一方で、住宅ローンの今後の処遇につき金融機関との間で交渉する一連の取引のことです。任意売却を検討する状況では、すでに住宅ローンの支払い延滞が発生しており、保証会社も代位弁済を実行しているとみられます。金融機関サイドでは、競売を実行するための差し押さえ登記にも着手しているので、裁判所主催の競売手続きとどちらが先に完了するのか、事実上チキンレースの様相を呈しています。三か月延滞で保証会社の代位弁済の目安とされていますが、裁判所主催の手続きではそれなりの時間は必要とはいえ、着実に手続きは進行しているはずです。買受申し立て人が出現すると、競売の取り下げには債権者の同意が必要です。さらに買受人が裁判所が提示する売買代金を納付すると、もはや競売が完了しています。 任意売却に着手してから一年経過する頃合いには、裁判所の競売が完了するものとみられます。
任意売却を行った場合の住宅ローンの残債の扱いとはq
任意売却後に残った住宅ローンの債務は一般的に残債と呼ばれており、債務者は引き続き支払い義務を負うことになります。住宅を処分したから支払わなくてよいということにはならないので、注意しなければなりません。この点、任意売却後の残債の解決法としては、サービサーと呼ばれる債権回収会社と話し合いを行って、一部を返済することや毎月一定金額ずつ返済することといった対応方法について債権者と合意し、それによって事実上の解決とされるケースがあります。それ以外には、弁護士や司法書士といった法律の専門家に相談して、自己破産や個人再生をするという根本的な解決方法をとるケースもあります。いずれの方法にもメリットとデメリットがありますので、どちらを選択するかを決める場合には、両者をしっかりと比較して自分にとって有益なのはどちらかを見極めるようにしなければなりません。例えば、自らの信用を毀損したくないのであれば、自己破産や個人再生は避けた方がよいでしょう。